2008年04月28日
2008年12月竣工 ＢＲＡＶＩ北浜ビル
・天井高2600mmでゆとりがある
・電気容量は㎡/70VA
・地下鉄・京阪「北浜駅」徒歩２分
・堺筋に面するワンフロアータイプ
建築概要
所在地 大阪市中央区平野町１丁目
構造 鉄筋コンクリート造
規模 地上11階建
交通 地下鉄・京阪「北浜駅」徒歩２分
設備
エレベーター１基（１１人乗）福祉対応
個別空調・２４時間機械警備
2008年04月22日
あなたのオフィスは地震対策が出来ていますか？
企業のBCP(事業継続計画)/オフィスの地震対策大丈夫ですか？
企業のBCP（事業継続計画）にオフィスの地震対策は必須です。
日本のほとんどの地域が、いつ震度５弱以上の地震が起きてもおかしくありません。震災で、人はこうなる！もし「阪神・淡路」や、「新潟県中越」級の地震があなたのオフィスを襲ったら…
～緊急時に、人は愚かになる～
咄嗟のときは 「普段わかること」 がわからなくなってしまいます。逃げるときは、いつも利用している階段・エスカレーターを目指し、それらが使えないとなると別の道を考えられなくなったり、引けば開く扉を押し続けたり。高層階でも地下でも、人は99％が地上を目指す心理が働き、結果、狭い出入り口に人が殺到して将棋倒し、といった事態が想定されます。
予測される被害地震など震災について首都圏を例に挙げると、約200年～300年周期で起こるマグニチュード8クラスの大地震の他に、約100年周期で発生する7クラスの首都直下地震があります。現在は、いつ起きてもおかしくない「活動期」に入ったと言われ、東京湾北部地震「震度6強、M7.3」の直下型地震を例にあげ、経済被害額は、112兆円、人的被害は、死者1万1千人と想定されています。（内閣府：首都直下地震対策調査会より）
企業としての準備
その1そうは言っても企業として社員や地域の安全を守るには、下項目のような「対策と訓練」が必要です。
企業としての対策・運用 チェック事項
対策組織の確立 資産、施設の分散化 地域の防災計画 非常時の緊急体制、マニュアル、連絡網の整備 防災訓練、避難、集合場所 オフィスでの物理的な対策 チェック事項
地盤調査 ビルの耐震・防災性能 非常用インフラ、復旧度 非常用備蓄、防災資器材の状況 什器・機器の固定、落下危険物の撤去 ガラス等の飛散防止 防災機能付きの什器 レイアウト見直し
（避難経路・通路幅の確保・キャビネット配置・ローパーティションの建て方 等） ファイリング、電子化 エレベーター非常停止、外部連絡 情報機器、配線、データバックアップ セキュリティ機能と避難（経路・時間）のバランス 最速で事業再開するためにマニュアルを整備し、最速で行う下の項目があります。
従業員の招集 オフィス修理 インフラ修理 情報ルート修理 通信手段確保 調達ルート確保 資金の確保
1日も早い復旧に向けて 「BCP※：事業継続計画 」
震災等の緊急時において、事業を復旧させる「事業継続計画」が必要です（下図参照）。
準備の有無によって被害の規模、事業停止期間に差が出てきます。
BCP（事業継続計画）とは、企業が自然災害、大火災、テロ攻撃などの緊急事態に遭遇した場合において、事業資産の損害を最小限にとどめつつ、中核となる事業の継続あるいは早期復旧を可能とするために、平常時に行うべき活動や緊急時における事業継続のための方法、手段などを取り決めておく計画のことです。詳しくは、経済産業省中小企業庁中小企業BCP策定運用指針を参照下さい。
2008年04月21日
移転にかかるマネー大研究
移転にかかるマネーのお話
事務所を移転する時にはいろいろな費用がかかります。いざ事務所を移転しようとすると用意するのは新しい事務所の保証金だけでは足りません。移転の手順にしたがってそのつど必要な費用をご説明します。
１：今の事務所の解約予告
今の事務所から移転のには意外とお金がかかります。移転先の事務所の保証金（敷金）だけでは移転できません。まず今の事務所の解約予告を出さなければなりません。
解約予告とは移転前に今のビルのオーナー様に書面により、解約する事を告知する事です。ビルによりことなりますが、一般的には小型・中型事務所ビルで３ヶ月前予告、大型ビルはほとんどが６ヶ月前予告です。マンションタイプは物件により様々ですが１～２ヶ月前予告が多いようです。３～６ヶ月分の家賃・共益費を支払わないといけませんので非常に大きな費用になります。
２：今の事務所の原状回復費
事務所ビルを解約して移転する場合は解約予告と合わせて今の事務所の原状回復義務が発生します。原状回復とは貸室の床・壁・天井の修繕の事で、床はﾀｲﾙｶｰﾍﾟｯﾄ･Pﾀｲﾙの張替え、壁は塗り替え・クロスの張替え、天井は塗り替えが一般的な修繕になります。原状回復も契約内容によりオーナー側が行う場合もありますが、一般的にはテナント様が行う事が多いようです。『原状回復費用はいくらかかるの？』と思われる方が多いと思いますが、概算費用を簡単に算出できます。契約坪数×2～5万円＝概算原状回復費 これで概略ですが費用が算出できます。 ２～５万円と坪単価の差が出ていますが大型ビル・大手オーナー様所有ビルなどはほとんどがオーナ側の指定業者での工事になります。指定業者での工事のほうがやはり高めの費用になるようです。原状回復費の清算は預け入れている保証金（敷金）から原状回復費用を相殺して保証金（敷金）の残額を返還するのが一般的です。
３：保証金の返還
現在の事務所の保証金（敷金）の返還は貸室の退去が完了してからの返還になります。移転先の事務所を契約する場合は先に保証金（敷金）の入金が必要です。ですので今の預け入れしている保証金を移転先の保証金として考えるのは難しいと思われます。解約時には契約内容に異なりますが保証金（敷金）からの償却（敷引）がある物件もございますので、事前に『保証金がいくら戻ってくるのか』などを確認してください。
４：新しい事務所の保証金
解約予告・原状回復工事での出費費用を説明しましたが、次は移転する新しい事務所にかかる費用をご説明します。移転するビルが決まる段階で移転先に保証金（敷金）を入金しないといけません。現事務所で預け入れしている保証金は退去後に返還する事が一般的ですので契約時には保証金の用意が必要です。保証金の入金は契約時に一括で入金する場合と、先に保証金の２０％を入金し、入居までに残金を入金する『手付け契約』の2種類があります。一般的には入居が数ヵ月後先などの条件の場合によく『手付け契約』を行います。
手付け契約の場合は先に保証金の２０％を入金し入居までに残金を入金しますが、残金の入金までに借主の都合により契約を解約する場合は手付金は没収（手付け流れ）され、逆に貸主から解約された場合は入金している手付金は返還されます。それと合わせて手付金と同じ金額が貸主から借主に支払います（手付け倍返し）。事務所の保証金（敷金）は家賃の１２ヶ月分が相場です。物件によって６ヶ月～１０ヶ月分ぐらいの値下や、礼金のみで比較的安く初期費用を抑えられるなど物件により様々なタイプがあります。ビルのグレード・立地などの他条件と合わせてご検討ください。
５：仲介業者への手数料
事務所移転を検討される企業様（個人事業主様も含み）は仲介業者に依頼するケースと、ご自分で探されるケースがございます。ご自分で探される場合は仲介手数料は不要のケースもあります。仲介業者に依頼する場合は契約時に家賃の１ヵ月分を手数料として支払います。ご自分で探す場合では手数料は不要ですが物件数にやはり限界があります。仲介業者に依頼する場合は手数料はかかりますが幅広く物件を探せるというメリットがございます。ご検討ください。
６：内装工事・引越し費用
物件が決まると次は引越しの段取りに入っていきます。まず新しい事務所のレイアウトにより備品、重機を検討します。今の事務所で使用している備品をそのまま使うのか、新しく買い換えるのかによっても費用はかわります。新規開業される方はすべて新規で購入されることになりますが、最近では中古のオフィス用品を扱う店舗もありますので比較的安く備品をそろえる事も可能です。引越しに作業に関してもビルにより費用はかわります。エレベーターがあるビルと階段しかないビルとでは費用もかわります。内装・引越しなど各作業はやはり数社に問い合わせをして合い見積もりをされるお客様が多いようです。
７：移転に伴う印刷物や変更する備品等の費用
移転する際に取引先に送付する案内状、封筒・名刺などの各印刷物、印鑑・スタンプなどの作成、法人登記の変更費用などいろいろな備品をやり変えないといけません。移転してからやりかえるのではなく、移転前に再度作成するものはリストアップしておくと間違いもなくスムーズに進めることが可能です。
2008年04月20日
2008年11月竣工予定 (仮）新大阪駅前宮原4丁目ビル計画
・天井高2700mmでゆとりがある
・電気容量は㎡/50VA
・ＪＲ新大阪駅から徒歩4分でアクセス
・グリッド天井採用で間仕切も容易に可能
建築概要
交通アクセス ＪＲ新大阪駅・地下鉄御堂筋「新大阪駅」から徒歩4分
施工 大成建設㈱
竣工 2008年11月予定
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造地下1地上11階
敷地面積 1020.50㎡
延床面積 8758.43㎡
床荷重 500ｋｇ/㎡
天井 システム天井
天井高 2700ｍｍ
空調 個別空調
空調ゾーニング 15分割
エレベーター 乗用17人乗り2基・荷物用17人乗り1基
駐車場 23台
2008年04月07日
「初めてのオフィス選びのポイント」独立起業をお考えの方へ
新規で事務所を借りられる方は初期費用が安くなる物件を探される方がほとんどです。 坪数も様々ですが、小さめの10坪以下で探される方が多いのですが、1～2年もしないうちに手狭になり拡大でまた移転しなくてはならない方も多くおられます。
初めて事務所を借りられる方は今後の事業展開を考え、現在の使い方でぎりぎり使える坪数ではなく、ある程度余裕を持って坪数を検討する事をお勧めしています。
以前契約させて頂いたＡ社のＺ社長は本町で10坪のオフィスを探していました。
【失敗談 デザイン事務所 Ｚ社長】
気に入った物件が2件あり、1件は約8坪でもう1件は12坪ありました。もちろん金額は同じ10万円でしたが12坪の物件は築年数も浅く綺麗でした。一方8坪の物件は築年数は少し経っていましたが、オフィスの使い勝手も良かったので少々狭くてもいいかとの判断で8坪の綺麗なオフィスを契約しました。
しかし、起業してから順調にいき1年も経たないうちに一人増員をしなければいけなくなり、入居して1年も経たないうちに少し広めのオフィスを探すはめになりました。
当初の設備等にかかった費用もまだ償却されないうちにまた引越しすることになり、あの時の12坪の物件であればもう1年以上は移転しなくてよかったのになーと言われてました。
そんな事のないように少し面積にも余裕を持った物件探しをオススメします。
もちろん、予算はそのままで少し広めの物件を探すことをオススメします。
何も最初からいきなり立派な事務所を持つ必要はありません。
皆さんは「レンタルオフィス」と言うと、どのようなイメージが頭に浮かんでくるでしょうか。「レンタルオフィス」は、大きく分けると2種類あります。一つの部屋に、パーテーションで区切られた自分専用の机を貸し出すタイプと、個室を貸し出すタイプです。皆さんだったらどちらを選びますか。実は、選ぶポイントは大きさなどではないのです。
わざと書かなかったのですが、大切なのはお客さんとの面接スペースなのです。部屋を貸し出すタイプでも、あまりにも狭いとクライアントと話しにくいですよね。たとえ机しかなくても、ある程度の面談スペースがあれば、クライアントと話し易いですよね。もちろん、自身の作業のしやすさや快適さも必要ですが、先ほどお話したように、やはり、中心はクライアントになるのですから、相手のことを考えた事務所を開設する必要があります。ちなみに、総合受付があり、外出中に電話を受けてくれるサービスをしているレンタルオフィスもあります。
事務所を借りる場合は、駅からの近さも重要なポイントとなることは確かですが、実は、少し離れていても、場所が分かり易い事務所の方がクライアントに評判がよいようです。
失敗しない不動産業者選びのコツ
失敗しない不動産業者選びのコツは、その地域に詳しい不動産業者を選ぶことが重要です。ここでは、不動産業者選びに失敗しないよう、良い業者の見極め方をご紹介します。
「宅地建物取引業免許を確認する」
不動産の売買や代理を営むには宅地建物取引業の免許が必要であり、建設大臣免許と都道府県知事免許の2つがあります。複数の都道府県にまたがって営業している業者には前者が､１つの都道府県で営業している業者には後者が与えられます。つまり、法律上の性格は同じなので両者に優劣の差はありません。
「賃貸不動産業者も色々です」
一概に賃貸業者も大きく分けて2つのパターンがあります。
マンションと賃貸オフィス・店舗を扱う不動産業者
賃貸オフィスを専門に扱っている不動産業者とがあります。
「賃貸オフィスの物件数はどれくらい扱っているのか」
業者の扱っている賃貸オフィス物件が多ければ多いほど選択肢は広がります。その不動産業者が希望のエリアに関してどれだけの情報を持っているかということも重要になってきます。
「希望エリア以外の賃貸オフィス物件も紹介してくれる業者を選ぼう」
例えば、大阪の本町駅エリアで探している場合、淀屋橋も、堺筋本町も心斎橋も、また、四ツ橋の本町エリアの物件も対象外であっても紹介する業者は多数の物件を扱っていると見ていいでしょう。
同じ賃貸条件でも少し離れることによるメリットの提案など、お客様にとって選択肢が拡がるのであれば検討できる出来ないに関わらず、良い情報ですので聞い
「案内物件の数も重要です」
物件を実際に見てまわる時に、案内してくれる物件数が少ない不動産業者は避けた方が良いでしょう。希望条件に合う賃貸物件を最低5件以上10件位を案内してもらえるようならば、多くの情報を持っている業者だと言えるでしょう。
「営業マンの姿勢も重要です」
大手不動産会社も中小不動産会社も､事業方針やサポート体制にそれぞれ特徴がありますが､営業マン単位では大差はありません。
業者の大小に関わらず、営業マンには人柄や人間性といった要素が、少なからず対応や接客に表れるためです。大手・中小問わず、業界には誠実な営業マン･いい加減な営業マンがいます。
大切なのは、その営業マンの人となりを見て､信頼できるかどうかを判断することです。 契約を急がせる･約束の時間を守らない･現地を案内してくれない･物件の長所ばかりの説明で、欠点を教えてくれない…こういった営業マンは要注意です。
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